ejecuciones-hipotecarias

Muchas familias siguen perdiendo sus viviendas.

Aún seguimos siendo víctimas de la crisis financiera. Muchas familias siguen perdiendo sus viviendas tras los innumerables procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados por las distintas entidades financieras.

Cuántas viviendas terminaron en manos de la SAREB, la cual fue creada con el único fin de dar salida a los activos tóxicos de los bancos y que nunca dio soluciones al problema, solo ha creado un cementerio inmobiliario y por ende han contribuido a romper el sueño de miles de familias, a los que nunca dieron la menor oportunidad.

Lo importante de este artículo, es que debemos saber que hay mecanismos legales para parar esta corruptela dañina encubierta. Ellos inician los procedimientos, pero ahora tenemos los mecanismos para detenerlos.

ejecuciones-hipotecarias

Haciéndonos eco de las consideraciones jurídicas que resalta D. José María Fernández Seijo, magistrado del Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona, cuando afirma con rotundidad en innumerables resoluciones de ese juzgado, y refiriéndose a la SAREB, que “No quieren adjudicaciones de activos y bloquean los convenios y la liquidación, sin que propongan tampoco una solución alternativa”. Dicha afirmación, constituye la esencia del proceder fraudulento de la SAREB, destaca a su vez dicho magistrado que tanto los promotores como los particulares que no pueden pagar la hipoteca “pierden el inmueble, cuando la SAREB quizás lo ha recibido con un descuento del 30% ó 40%, y si el descuento se diera al hipotecado quizás sí podría pagarlo”. En el mismo sentido, se pronunció la responsable de viviendas de Cáritas, Dª. Carmen Trillas, en el Parlament al afirmar “que fondos de inversión compren pisos por el 20% de lo que se hacía pagar es un escándalo histórico”.

Por su parte responsables de la SAREB recordaron “defendemos el interés general, y el de la sociedad y sus accionistas, no el del propietario del inmueble”. Y además argumentan que para la SAREB “la liquidación de la promotora puede ser la mejor opción”. La sociedad, además, “no comunica el precio al que recibió los inmuebles porque nos harían ofertas a precios de derribo”, ni informa de los precios a los que adjudica los inmuebles o créditos de forma individual, de manera que “decir que se han vendido a un precio inferior a las ofertas que se presentaron es una suposición”.

La subida de tipos de interés dificulta el pago mensual de las hipotecas por las familias.

Con el EURIBOR subiendo constantemente las familias empiezan a tener graves problemas para pagar sus hipotecas.

El precio de las hipotecas sigue la línea ascendente marcada por el Banco Central Europeo para hacer frente a la inflación. Dejando el EURIBOR ligeramente por encima del 4%, por lo que la cuota de una hipoteca media de las familias españolas aumentó más de 260 euros mensuales en el último mes.

Lo más grave de la situación es que las familias priorizan la hipoteca ante cualquier otro gasto fijo.

Cuando acaba de aprobarse la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, conviene recordar que junto con la labor legislativa también ocupa un destacado papel la función preventiva asumida por quien tiene responsabilidades públicas de control de legalidad. Estas labores de control de legalidad se traducen en el control judicial y apud acta del clausulado de los préstamos hipotecarios que, junto con las medidas legislativas, tratan de poner remedio a las situaciones más dramáticas de pérdida de la vivienda familiar y riesgo de exclusión social que se están extendiendo en España como consecuencia de la crisis económica.

El artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social con la redacción dada por el Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social, que incorpora una medida cuya finalidad es la protección de la vivienda habitual, no desde la óptica crematística sino del uso social de la misma por el deudor. Tal artículo prevé que hasta transcurridos cuatro años desde la entrada en vigor de esta Ley (que lo fue el 16 de mayo de 2013), no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en ese artículo.

Por último, también el ANEXO “Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual” del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo en redacción dada por el artículo 8 de la Ley 1/2013, de 14 de marzo, protege la vivienda habitual (o el despojo de ella de forma digna) del deudor persona natural, aunque se encuentre incurso en un procedimiento de ejecución siempre que no se haya anunciado aún la subasta judicial del inmueble, permitiendo al deudor conseguir:

  1. Una carencia en la amortización de capital de cinco años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
  2. Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
  3. Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.
  4. En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.

Tal como se dispone en el preámbulo de la propia Ley 1/2013, de 14 de mayo, “hay que tener muy presente el drama social que supone, para cada una de las personas o familias que se encuentran en dificultades para atender sus pagos, la posibilidad de que, debido a esta situación, puedan ver incrementarse sus deudas o llegar a perder su vivienda habitual”.

Si además de ser la vivienda habitual, se reúnen los demás requisitos exigidos para estar incluido en el “umbral de exclusión” regulados en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos”, opera otra limitación de intereses de demora establecida en su artículo 4, según redacción por la ley 1/2013.

Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

  1. Ha de ser la única vivienda, propiedad del deudor.
  2. Préstamo/crédito concedido para su adquisición sin más garantías reales o personales o insuficientes.
  3. Todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de rentas del trabajo o actividades económicas.
  4. Cuota hipotecaria superior al 60 por 100 de los ingresos netos de la unidad familiar.
  5. Los miembros de la unidad familiar han de carecer de bienes patrimoniales para hacer frente a la deuda.

El otro artículo directamente introducido con la única finalidad de reducir la deuda dineraria que le resta al deudor insolvente por abonar una vez, eso sí, despojado en subasta judicial de su vivienda habitual es el artículo 579 de la LEC cuya nueva redacción prevé, en su punto 2. apartado a) una suerte de exoneración de la deuda remanente insatisfecha si en el plazo de cinco años el deudor puede satisfacer unos porcentajes que rondan entre el 65 y el 80 por cien de la deuda que aún restara por abonar para cubrir el crédito; y en su punto 2. apartado b) que en caso de haberse adjudicado la vivienda habitual el acreedor ejecutante deberá aplicarse, a la deuda remanente que aún corresponda abonar al deudor, una reducción igual al 50 por ciento de la plusvalía obtenida por el acreedor en la venta de tal inmueble si la realizase en el plazo de 10 años desde la aprobación del remate o la adjudicación. Señalar que la Doctrina viene justificando la posibilidad de aplicar los dos beneficios conjuntamente dado que el legislador no excluye esta posibilidad.

También el artículo 671 de la LEC pretende la finalidad de reducir la deuda remanente que debe abonar el ejecutado. Tal precepto señala que en caso de subastas sin ningún postor podrá el acreedor pedir la adjudicación del bien que, si se tratara de la vivienda habitual del deudor, se hará por un importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Este precepto debe ponerse en relación con el artículo 682.2.1º del mismo cuerpo legal, que establece como uno de los requisitos para aplicar las normas del capítulo relativo a las ejecuciones hipotecarias, que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

Por último, y aunque sea de manera indirecta, también protege la deuda hipotecaria sobre la vivienda habitual la posibilidad de oposición del artículo 557.1.7ª así como la del 695.1.4ª de la LEC en relación a la abusividad por haberse superado el límite de los intereses de demora, que no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago, de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual del tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria.

La protección de las familias hipotecarias, también encuentra otro nuevo marco normativo, cual es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que va a desempeñar un papel relevante en la estabilidad económica y constituye un instrumento de cohesión social, aplicándose a los contratos de préstamo concedidos a personas físicas, incluyendo las normas de transparencia que deben recoger estos contratos y el régimen jurídico.

La normativa sigue una evolución como lo demuestra el Real Decreto-Ley 19/2022 de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, dirigido a personas físicas, titulares de un préstamo con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros y que haya sido formalizado, como máximo el 31 de diciembre de 2022.

El artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) ofrece unas posibilidades de oponer excepciones a la ejecución muy limitadas. Incluso, se mantiene por parte de algunos tribunales que en la ejecución judicial no puede alegarse por el ejecutado alguna causa por la que pudiera ser negado, impugnado o discutido ese vencimiento (SAP de Madrid, de 20 enero 1999).

Lo mismo ocurriría con cualquier otro procedimiento ejecutivo basado en una escritura pública (arts. 517, 681 y 685.2 LEC) por lo que, a pesar de negar a estas cláusulas carácter real, podría acudirse a esta otra vía.

No obstante, existen varias sentencias del Tribunal Constitucional que establecen de qué forma el procedimiento ejecutivo debe salvaguardar el principio de tutela judicial efectiva para no producir indefensión. En cualquier caso, la STC 14/1992, de 10 de febrero, establece que las normas de protección a los consumidores (personas físicas o jurídicas) pueden ser alegadas en todo proceso, incluido el ejecutivo.

En consecuencia, la nulidad de una cláusula abusiva en virtud de la cual se ejecuta al prestatario también puede ser alegada como excepción en la ejecución para enervarla.

Multitud de estas reclamaciones adolecen de:

  1. Defectos en el modo de proponer las demandas, con incorrecciones en las propias certificaciones de cargas a las que están obligadas a presentar ante los tribunales.
  2. Tasaciones y valores de subasta incorrectos, con valoraciones discordantes y contrarias al artículo 2º del Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981 de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, así como también incumplen la propia Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
  3. Vencimiento anticipado. La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de marzo de 2019, asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17, declara la NULIDAD DE TODAS LAS EJECUCIONES DE PRÉSTAMO O CRÉDITOS CON GARANTÍA HIPOTECARIA BASADAS EN UNA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO QUE CONTENGA EL SUPUESTO DE RECLAMACIÓN DE TODO EL CAPITAL PENDIENTE DE AMORTIZAR, INTERESES Y COSTAS, DE LOS CONTRATOS QUE SE CELEBRARON CON UN INCUMPLIMIENTO DE PAGO DE UNA SOLA CUOTA DE CAPITAL Y/O INTERESES, lo que debe dar lugar a LA NULIDAD DE LA EJECUCIÓN DESPACHADA Y AL ARCHIVO DE LA MISMA, CON LAS CONSECUENCIAS QUE SE HAN DESCRITO ESPECIALMENTE EN EL ARTÍCULO 43 DE LA SENTENCIA DEL TJUE DE 17 DE JULIO DE 2014, ASUNTO C-169/14.
  4. Se presentan las entidades bancarias ante los tribunales con poderes otorgados por quienes no tienen representación. Vulnerando la obligación de identificación del titular real.
  5. Las comunicaciones que han de realizar al ejecutado no se realizan bajo el paraguas de la legalidad.
  6. Ejecutan préstamos por el principal de ese préstamo cuando en verdad adquirieron el crédito por un precio irrisorio muy inferior.
  7. Aplicación indebida de cláusulas abusivas, ante la firma de contratos de adhesión que presentan los propios bancos y que solo podemos firmar: comisión de apertura, suelo y techo, intereses ordinarios, intereses de demora, anatocismo y usura…
  8. Constituyen cuentas especiales donde debe estar el dinero que nos prestan y que hacen suyo como garantía. Pero claro, nos lo ejecutan al primer vencimiento y con unos intereses abusivos y leoninos.

Sobre esta cuestión, ha tenido ocasión de pronunciarse el TJE en diversos supuestos. El primer pronunciamiento a considerar de este tribunal se produjo respecto a una cuestión prejudicial que se le planteó por la Audiencia Provincial de Barcelona. Sentencia del Tribunal de justicia (Sala Primera) de 14 de junio de 2012. Se pronuncia el Tribunal sobre la facultad del juez nacional de declarar de oficio la nulidad de las cláusulas abusivas. Concretamente, en este punto, la sentencia declara que un régimen procesal como el nuestro que no permite al Juez en el proceso monitorio examinar ab limine litis, ni en ninguna otra fase del procedimiento el carácter abusivo de una cláusula contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor cuando el deudor no formule oposición, puede menoscabar la efectividad de la protección que pretende garantizar la Directiva 93/13/CEE del Consejo de 5 de abril de 1993 y concluye que ello se opone a dicha Directiva por hacer imposible o excesivamente difícil aplicar el sistema de protección comunitario de los consumidores.

De otro lado, la sentencia interpreta el art. 6.1 Directiva 93/13, declarando que el art. 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007 y las normas complementarias de nuestro ordenamiento jurídico, que facultan al Juez nacional la moderación de las cláusulas declaradas abusivas, son contrarias a la referida Directiva, ya que el Juez nacional está obligado únicamente a dejar sin aplicación las cláusulas abusivas, a fin de que éstas no produzcan efectos vinculantes para el consumidor, sin estar facultado para modificar el contenido de las mismas.

En efecto, el contrato en cuestión debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas, en la medida en que, en virtud de las normas del Derecho interno, tal persistencia del contrato sea jurídicamente posible. Según el Tribunal, la mencionada facultad moderadora contribuiría a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de la no aplicación de las cláusulas abusivas, ya que los profesionales podrían verse tentados a utilizar cláusulas abusivas al saber que, aun cuando llegara a declararse la nulidad de las mismas, el contrato podría ser integrado por el Juez nacional en lo que fuera necesario, garantizando de este modo el interés de dichos profesionales y seguirá resultando rentable vulnerar los derechos de los usuarios.

En definitiva, existe en nuestro ordenamiento jurídico un gran espectro normativo capaz de hacer frente a las ejecuciones hipotecarias.

Contamos con un gran equipo de profesionales altamente cualificados capaces de dar respuesta inmediata a sus problemas hipotecarios.

Posts relacionados